不動産業界の「ありそうでなかった！」を
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定借満了を迎えるテナント様が賃料減額のご依頼をされてきたのを機に集客力のあるテナントに切り替えたいというご要望を実現。
業種 アパレル小売店舗 テナント規模 基準階 50坪 誘致エリア 中央区銀座5丁目 契約月 2016年4月 従来賃料 28,000円／坪 新規賃料 35,000円／坪 -
定借満了を迎えるテナント様の賃料が相場より若干低めであった為賃料UPを実現したいというご依頼。新規リーシングと並走しながら再契約交渉を行い、従来対比１２５％の賃料で妥結を成功させた。
業種 大手脱毛サロン テナント規模 基準階 60坪 誘致エリア 新宿区新宿一丁目 契約月 2016年2月 従来賃料 21,000円／坪 新規賃料 28,000円／坪 -
定借満了を迎えるテナント様の賃料は相場水準であったが更に賃料UPを狙いたいというご要望。現状テナント様の不法行為を見つけ交渉を有利に進め従来対比１２５％の賃料で妥結。
業種 準大手飲食 テナント規模 基準階 65坪 誘致エリア 港区北青山三丁目 契約月 2016年7月 従来賃料 23,000円／坪 新規賃料 30,000円／坪
- 定期借家契約満了予定の区画につき満了2年以上前の時点から後継テナントのリーシングを水面下で行い、出店希望の企業から出店申込書を取り付けます。
- 交渉成立し契約締結の前に重要事項説明を行います。（※賃料1か月分の仲介手数料を申し受けます。）店舗物件の仲介会社は多くの場合重要事項説明をしたがりません。店舗出店には多くの法規制や設備上の問題に精通していないと契約後にさまざまな問題が発生してきます。 たとえば看板が出せないなら、そもそも契約なんかしなかったなど、契約者とのトラブルが起き最悪の場合は損害賠償の話になる可能性もありこうしたリスクを考慮し正しく、円満に契約を締結できるスキルが重要不可欠です。
- ビルオーナー様は条件のいいテナント様を選んでいただくだけ（再契約できた場合、新賃料の0.5か月を仲介手数料として申し受けます）。
PM会社に再契約を任せるよりすべてリテールプロパティーズに任せていただいたほうが交渉もスムーズですし、何よりオーナー様に公平な交渉経緯のご報告ができます。
- ご所有関与されている建物の定期借家契約終了テナント様ご入居フロアの定借終了時期、面積、階数、場所を入力下さい。
※ご入力の際にはビル名までご入力いただきますがテナント候補様には初期段階では丁目までの紹介ですのでご安心下さい。 - 弊社担当からヒアリングのためにお電話させていただきます。差支えない範囲でお答えください。
- ①②の情報を出店されたい企業様へご案内していきます。
- ⑤の出店意向表明が出た時点で弊社担当がビルオーナー様に今後の戦略（候補企業で契約するか、既存テナント様と再契約交渉して条件の良いほうで契約するかなど）についてご相談させていただきます。
- ④を経て出店意向表明書を候補の方よりご提出いただきます。
- 候補企業様が現れましたら弊社担当がその候補の方と面談し各種質疑応答を行います。その際にビルのことについて質疑させていただくことがあるかのしれませんので委託されていらっしゃる管理会社様に弊社から連絡させていただきます。
- ⑥に基づき候補テナント様と既存テナント様と弊社担当がビルオーナー様PM会社様に代わり交渉いたします。交渉録はその都度お送りさせていただきます。
- ⑦に基づき最終条件をビルオーナー様にご判断いただきます。それに基づき契約事務を進めてまいります。
- 契約締結完了。
※1.仲介会社は当該ビルの設備のことがよくわかっていないのでいまいち答えられない。
※2.仲介会社はテナント側の代理人の立場なのでビルオーナーとの交渉にはテナント側の利益しか発言できない。
※3.商業施設の仲介においてリスクが高いため、宅建業法重要事項説明はどの会社もやりたがりません。
※4.既存テナントへの接触は部外者の仲介会社はできません。
・空室予定情報物件を特定して公開することに抵抗を感じる。
・現在入居しているテナントに既に次の候補テナントと交渉をしていることを悟られ関係が悪化するのでは？
・契約期間満了も守秘義務の一つではないか？
とご心配されているかもしれません。
長年、不動産業界に携わってきましたので、そのお気持ちはよくわかります。
しかし、ご安心ください。
弊社では物件所在地の番地までしかお聞きしませんので、空室物件情報を登録することについて守秘義務違反ではないかとのご心配は不要です。
また、ファンド系物件の賃貸借契約書に守秘義務に関する条項が存在する場合には、守秘義務条項の後にリーシングのための情報開示を承諾する条項を付けているケースがほとんどです。定借満了時期の開示が当該守秘義務に違反するか否かについては事前に専門家の意見を踏まえてご相談に応じます。
よくテナント様が言われる本音定期借家期間満了数か月前に空き物件情報を知っても年度予算や社内稟議の関係で出店までには少なくとも1年はかかる。できれば1年以上前から空き予定物件がわかっていれば余裕をもって検討できるんだが．．．
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ドラッグストア様
テナント規模 200 誘致エリア 銀座、新宿、池袋、六本木 出店時期 2016年4月 希望賃料 35,000円/坪 -
大手旅行代理店様
テナント規模 100 誘致エリア 渋谷、新宿 出店時期 2016年9月 希望賃料 30,000円/坪 -
紳士アパレル様
テナント規模 30 誘致エリア 東京駅、銀座 出店時期 2017年2月 希望賃料 38,000円/坪 -
フィットネスクラブ様
テナント規模 100 誘致エリア 都内主要駅近隣 出店時期 2016年12月 希望賃料 28,000円/坪〜 -
ジューススタンド様
テナント規模 10 誘致エリア 駅前観光エリア 出店時期 2016年9月 希望賃料 35,000円/坪 -
弁当販売イートイン様
テナント規模 40 誘致エリア ビジネス街 出店時期 2016年4月 希望賃料 22,000円/坪〜
・空室予定情報物件を特定して公開することに抵抗を感じる。
・現在入居しているテナントに既に次の候補テナントと交渉をしていることを悟られ関係が悪化するのでは？
・契約期間満了も守秘義務の一つではないか？
とご心配されているかもしれません。
長年、不動産業界に携わってきましたので、そのお気持ちはよくわかります。
しかし、ご安心ください。
弊社では物件所在地の番地までしかお聞きしませんので、空室物件情報を登録することについて守秘義務違反ではないかとのご心配は不要です。
また、ファンド系物件の賃貸借契約書に守秘義務に関する条項が存在する場合には、守秘義務条項の後にリーシングのための情報開示を承諾する条項を付けているケースがほとんどです。定借満了時期の開示が当該守秘義務に違反するか否かについては事前に専門家の意見を踏まえてご相談に応じます。
